Время Балкан

Из всех республик бывшей Югославии наиболее развит рынок Черногории, которая стала легендарной для инвесторов благодаря почти трехкратному росту цен за последние несколько лет.

Сегодня судьбу Черногории пророчат Албании. Эксперты ожидают бума на рынке недвижимости: на данный момент в Албании есть предложения о продаже земельных участков и квартир на побережье. Самый большой спрос на недвижимость – в городах на побережье Драч и Сендин. Цена в строящихся квартирах колеблется от €500 до €700 за кв. м. Можно приобрести земельный участок: цены от €60 до €150 евро за «квадрат». В данный момент возможно строительство на расстоянии от 60 м до береговой линии.

Но Албания больше интересует крупных инвесторов. Наибольшую активность в стране сегодня проявляют англичане и ирландцы, они – основные застройщики и покупатели недвижимости, в основном земли. Они рассматривают такую покупку как вариант долгосрочных вложений, надеясь на рост цен и положительную динамику рынка в ближайшие 3–5 лет. Для россиян Албания по прежнему остается «темной лошадкой» и число русских покупателей и инвесторов, несмотря на позитивные прогнозы экспертов, невелико.

– Сегодня спрос на Хорватию не так велик, как на Черногорию, – говорит Ирина Харченко, руководитель отдела продаж агентства «Оберег» (Хорватия). Причина – в сложности процесса приобретения и оформления недвижимости.

Благодаря достаточно высокому спросу, в соседней Черногории началось активное строительство жилых комплексов класса «премиум» со своей инфраструктурой на территории, таких как проекты Mirax group в Будве и Montenegro Venture Partners в Прчани и Доброте. Меньший спрос в Хорватии пока не вывел застройщиков на такой уровень строительства. Очень мало предложений в жилых комплексах со своей территорией, бассейнами, кортами, службой сервиса и управляющей компанией, через которую потом можно сдавать приобретенную недвижимость.

В основном, побережье застраивают сами хорваты, но в последние годы на рынок выходят крупные российские и австрийские инвесторы. Крупные или достаточно известные хорватские строительные компании выделить сложно – в этом особенность хорватских застройщиков: каждый из них строит именно в своем регионе, являясь и инвестором, и застройщиком одновременно. Сегодня в Хорватии мало кто из инвесторов привлекает иностранные банки, выступающие соинвесторами, что позволило бы строить принципиально новые для Хорватии комплексы высокого класса – аналог того, что у нас принято называть закрытым коттеджным поселком. Одним из немногих исключений являются жилые комплексы с охраняемой территорией, полной инфраструктурой, своим пляжем, построенные на побережье Истрии. Здесь есть не только бассейны и детские площадки, но и теннисные корты, поле для гольфа, собственный пляж и порт для яхт. Проект был реализован с участием австрийского банка Hypo Alpe Adria bank.

Клиенты, ориентированные на Хорватию, сегодня предпочитают покупать недвижимость для личного пользования, а не для извлечения прибыли. Процент сделок, сумма которых превышает €1 млн, здесь не редкость. «Хорватия не подвергалась резкому скачку цен на недвижимость, поэтому и спада цен не будет», – считает Ирина Харченко.

Участники рынка, несмотря на некоторый спад спроса в нынешнем году, продолжают настаивать на том, что Черногория только начинает раскрывать свой потенциал как крупный международный курорт и здесь зарождается сегмент элитной дорогой недвижимости, который будет востребован при развитии элитарного туризма: яхт клубов, казино, отелей мировых брендов. Сегодня интерес покупателей в Черногории переключается с рынка вторичного жилья на рынок готового жилья в новых домах. Инвесторов уже практически не интересуют спекулятивные сделки с землей, которые стали бесперспективными. Основные проблемы связаны с неустойчивым законодательством. Не существует четкой процедуры урбанистического согласования, нет единой концепции развития земель. Только сейчас в отдельных районах стали появляться единые планы развития. До сих пор не налажен прозрачный механизм получения разрешения на строительство.

Средняя цена «квадрата» на данный момент составляет €3000, «вилка» – от €2300 до €4500. Квартиры категории «люкс» предлагаются от €4500 до €8000 за кв. м (Святой Стефан, старый город Будвы).

Средняя стоимость земельных участков – €500 за кв. м. Цена кв. метра участка в урбанизованной зоне на первой линии стоит €1000, первая линия в неурбанизованной зоне – от €500 до €600, вторая и третья линии – от €120 до €300. На территории Подгорицы – от €30 до €50. На севере Черногории, который перспективен для зимнего туризма – от €10 до €25.

«Золотой линией» считается прибрежная зона от Святого Стефана до Булярицы. Местные операторы уверяют, что цены здесь еще не достигли пика, хотя и выросли за прошедшие 5 лет на 250%. «Сегодня Черногория стремится стать центром элитного туризма на Балканах и в Европе, и ситуация по прежнему благоприятна для инвестирования в строительство туристических или жилых объектов», – считает Латинка Вулович, юрисконсульт агентства «Арбор» (Петровац).

«Большая ошибка – сегодня говорить о том, что на черногорском рынке недвижимости наблюдается застой, – считает Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании Mirax Group. – Не стоит больше покупать землю, так как цены на нее достигли своего максимального уровня. Перспективной становится недвижимость в сегменте premium». Цены на жилье класса premium – от €6000 до €8000 за кв. м. Это на порядок ниже лучших предложений на Рублевке или в Серебряном Бору, а во Франции или в Италии цены на жилье такого уровня начинаются от €20 000 за кв. м.

В марте нынешнего года Сербия ввела безвизовый режим для россиян, и теперь, по местным законам, наши граждане могут покупать любое количество земли без ограничений, в отличие от Черногории. Еще одно отличие от соседей – более прозрачное законодательство.

По данным операторов, покупателей интересует земля рядом с Белградом и другими крупными городами. Что касается жилья, то квартиры премиум класса есть только в столице, их цена иногда доходит до €5–6 тысяч за кв. м, что в 2 раза выше цен на «обычные» квартиры. На окраинах больших городов «квадрат» стоит €1700–1800. «Цены на недвижимость в Белграде быстро растут вследствие большого притока иностранцев. Ожидается, что количество нерезидентов, перебирающихся в Белград жить и работать, будет увеличиваться», – говорит Неделжко Малинович, директор агентства Legat в Белграде. По его мнению, в ближайшие пять­десять лет в Белград, где много иностранных компаний, переберутся около 250 тысяч иностранцев.

Пик цен на македонскую недвижимость пришелся на первые годы независимости, пока в Боснии был конфликт – сербы, хорваты и боснийцы мусульмане воевали, а македонцы зарабатывали на поставке топлива и дефицитных товаров в Белград. Местные жители с тоской вспоминают эти золотые времена легких денег, даже несмотря на то, что экономика страны тогда переживала спад.

Сегодня в Македонии по прежнему непростые времена: развивающийся рынок недвижимости застыл из за политической и экономической нестабильности в стране. Одна из причин – этнические проблемы. Население страны на треть состоит из албанцев мусульман, которых вдохновил пример Косово. Они стремятся получить полный контроль над «своими» территориями, что вызывает постоянные конфликты с пока еще славянским большинством страны.

Вторая проблема – отношения с южным соседом, Грецией. Причина – в спорах из за названия страны: у Греции есть своя историческая провинция с одноименным названием, руководство страны заявляет, что «других Македоний быть не может». Этот конфликт мешает Македонии стать полноправным участником различных общеевропейских структур, т. к. Греция блокирует все подобные инициативы.

Основные инвесторы в Македонии сегодня – израильтяне и вездесущие на Балканах ирландцы. Недвижимость здесь стоит очень дешево («квадрат» в македонской столице Скопье стоит около €800–900), но покупать ее рискованно: эксперты предсказывают крошечной аграрной стране с высоким уровнем безработицы продолжение экономического и политического кризиса.

Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании Mirax Group:
– Вячеслав, почему вы считаете Черногорию перспективной для русских девелоперов, инвесторов и покупателей недвижимости?
– Почему именно Черногория? Похожие языки, похожие культуры, исторические корни, очень доброжелательное отношение черногорцев к русским, которые даже называют нас «старшими братьями». Уникальная природа и великолепный климат. Безвизовый въезд для россиян, развитое авиационное сообщение. Рынок очень расположен к российским девелоперским компаниям. Черногорское законодательство либерально к иностранным инвесторам, по сравнению, скажем, с соседней Хорватией, где иностранное физическое лицо не может быть владельцем земли и где более высокая ставка налога на недвижимость.
– Какие проблемы возникают у русских девелоперов и инвесторов в Черногории?
– В сфере законодательства не существует четкого урбанистического согласования на землю, нет единой концепции развития земель. Только сейчас в отдельных районах стали появляться единые планы развития земель. До сих пор не налажен прозрачный механизм получения разрешения на строительство.
– Какие еще территории интересны вашей компании на Балканах?
–Интересны хорватские острова и, безусловно, Албания.

Ирина Харченко,руководительотдела продаж агентства недвижимости «Оберег»:
– Ирина, какова динамика рынка недвижимости в Хорватии за по следние три года?
– Несмотря на то, что процесс приобретения недвижимости и получения ипотечного кредита в Хорватии достаточно сложны, процент продажи иностранцам растет год от года. За последние 3 года цены выросли на 35–45%. Заметно увеличилось число российских покупателей. Звучит, наверное, смешно, но еще пару лет назад многие в ответ на предложение отдохнуть в Хорватии или купить недвижимость спрашивали, закончилась ли там война. Сейчас отдых в Хорватии – один из наиболее популярных и востребованных в России. Русские заново открывают для себя эту удивительно красивую и притягательную страну. А отдохнув там, уже задумываются о приобретении недвижимости. Если сравнивать Хорватию с Черногорией по соотношению цена качество, преимущество, конечно, будет на стороне Хорватии из за большей развитости инфраструктуры.
– Какие районы наиболее интересны сегодняшним покупателям?
– Для российских покупателей интересна Истрия, в силу своей географической близости к Европе, а также район Средней Далмации – за счет великолепных пляжей.
– Средние цены сделок?
– Сегодня кв. м жилья в Загребе стоит около €2500–3000. Это дешевле, чем на самом фешенебельном курорте Хорватии, Опатии. Стоимость кв. м на Опатийской Ривьере стартует с отметки €2500 и достигает €4500. В Дубровнике стоимость еще выше – до €5000. Это напрямую связано с дефицитом предложений в городе. На строительство в черте города введен мораторий до окончательного принятия городскими властями единого плана застройки города. Между тем в Старом Городе Дубровника самые высокие цены на кв. м в Европе, есть предложения и 15 000 за кв. м, несмотря на то, что в старом историческом центре ниже качество жилья, хуже планировка по сравнению с квартирами в новых жилых комплексах. Есть также проблемы с реконструкцией: хорватские власти очень ревностно относятся к любому возможному вмешательству в исторический облик здания.

Юлия Слович,директор агентства недвижимости «Оберег» (Будва)
– В этом году у нас не было ни одной заявки на албанскую недвижимость, люди опасаются косовской проблемы, поэтому не покупают недвижимость даже в Ульцине – самом южном городе на побережье Черногории, где преобладает албанское население. Хотя там цены значительно ниже.
– Какие сегодня проблемы у риэлторов в Черногории?
– Цены на рынке достигли максимального уровня. Оппозиция выступает против продажи иностранцам земли. Иностранец, для того чтобы купить землю, должен открыть местную фирму, но для того чтобы зарегистрировать право собственности, министерство финансов должно выдать на это разрешение. Из за спекуляций земли русскими Министерство финансов перестало выдавать такие разрешения. Получается заколдованный круг…
Сегодня выгодно инвестировать и в землю, и в строительство объектов. Но готовые объекты уже достигли своей максимальной стоимости. Сегодня покупателей интересуют 2 направления недвижимости: земля для строительства и квартиры в личное пользование, не для продаж. Клиенты владеют информацией о рынке и хорошо понимают, что именно они хотят. Процедура переоформления квартиры теперь занимает полгода, кадастр не успевает справляться с объемом.
– Каковы прогнозы?
– Цены немного должны упасть, качество жилья – повыситься. Но черногорские владельцы недвижимости не хотят снижать цены. Они выставляют дома на продажу по максимальным ценам и готовы ждать покупателей, никуда не торопясь. В Черногории отсутствует логика ценообразования. Правительство должно принять закон о том, чтобы право собственности переходило на землю тоже. Земля сегодня в Черногории не может быть зарегистрирована на иностранца. Покупатель недвижимости должен брать землю в аренду около дома, открывать фирму и оплачивать бухгалтера. Многих это отталкивает.
– Кто основные покупатели недвижимости?
– Русские, украинцы, англичане, израильтяне, немцы, англичане. Территории, которые интересуют покупателей – объекты от Петроваца до Херцега Нови, Бока, Которский залив.

Текст: Лара ЗИНДЕР
Консультанты: «Арбор», «Оберег», Adriatik Stroinvest, Mirax group, Montegrad Invest

Оригинальный материал опубликован на http://www.vd-zr.ru/