Черногория: солнце, море и недвижимость.

Черногория входит в первую тройку зарубежных государств, где недвижимость пользуется наибольшей популярностью у россиян. По данным компании Gordon Rock, в 2008 году Черногория занимала третье место, а в 2009 году переместилась на вторую ступеньку, уступив первенство только Болгарии. По итогам прошлого года доля россиян и граждан СНГ среди иностранных покупателей недвижимости в Черногории составила 52%. Среди «наших» лидируют москвичи, а на втором месте – петербуржцы.

«Соотечественников привлекает и отсутствие языкового барьера, и близость менталитета, и большое количество россиян, уже обосновавшихся в этой стране», - сообщил  Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад».

Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» напомнила о транспортной доступности Черногории, - перелет из Москвы занимает всего 3 часа, а также о безвизовом въезде для граждан России, возможности для иностранцев приобретать недвижимость без бюрократических сложностей. По новому закону, действующему в стране, при приобретении недвижимости на первичном рынке покупатели освобождаются от налога на переход права собственности, а при покупке объекта на вторичном рынке налог составляет всего 3%.

Россияне предпочитают Бока-Которскую бухту
Эксперты Gordon Rock пришли к выводу, что наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость в Бока-Которской бухте, на которую приходится 40% запросов, на Будву - 30%, на Герцог-Нови – 10%, на Подгорицу, Бар, Петровец, Бечичи и другие районы -20% от общего числа заявок.

А в компании «Новое Качество» пальму первенства отдают Будванской Ривьере, которая привлекает к себе любителей шумного отдыха. На второй строчке «хит-листа» - Бока-Которский залив, манящий любителей яхтинга и водных видов спорта. Здешнюю недвижимость выбирают покупатели, которые хотят иметь второй дом в уютном месте вдали от туристической суеты, но в то же время рядом со всей необходимой инфраструктурой. Замыкает рейтинг Барская Ривьера и Ульцинская Ривьера, самая южная часть страны, граничащая с Албанией.

Как нам объяснила Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank, курортная недвижимость Черногории может быть условно разделена на несколько сегментов: квартиры и дома на вторичном рынке, объекты точечной застройки на первичном рынке и гостинично-жилые комплексы с собственной территорией и инфраструктурой. Россияне в большинстве своем предпочитают выбирать апартаменты в комплексах с инфраструктурой. На апартаменты в Черногории по итогам 2009 года приходилось 55% спроса, на дома и виллы – 25%, на земельные участки – 15% и на коммерческую недвижимость 5%, - уточняет Станислав Зингель, президент Международного агенства недвижимости Gordon Rock.

Как отметила Елена Некрытова («Новое Качество»), если в 2007-2008 годах были востребованы строящиеся новые объекты, и они покупались на стадии проекта или начальной стадии строительства, то в 2009 году спрос у россиян переместился на уже готовые объекты.

Предпочтения в диапазоне до 150 тыс. евро
Недвижимость в Черногории нельзя назвать дешевой. Как отметила Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Бест – Недвижимость», 25-30 лет назад жилье в старых кварталах Будвы и Котара стоило дороже, чем аналогичные объекты в Ницце и Северной Италии. Но региональный кризис, пришедшийся на 1990-е годы, сильно опустил цены. Они начали расти только в 2004 году. Тогда ценовой диапазон на апартаменты достиг 30-130 тыс. евро за объект. В 2006 году недвижимость еще больше подорожала. Только в течение года стоимость квадратного метра выросла в 2-2,5 раза и достигла 2,5-3 тыс. евро, а в люксовых апартаментах - до 5-6 тыс. евро.

Но финансовый кризис губительно сказался на рынке недвижимости Черногории. С 2008 года цены стали стремительно снижаться, и к концу года остановились на уровне 1,5-2 тыс. евро за 1 кв.м. в самом массовом сегменте, - говорит Юлия Титова («Бест – Недвижимость»).

Спрос на курортное жилье на стадии строительства снизился практически до нуля, - констатирует Елизавета Орлова (Knight Frank). В меньшей степени падение затронуло объекты на Будванской Ривьере, в большей - пострадали объекты в самой южной части страны, на Барской и Ульцинской Ривьерах.

По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock) в 2009 году цены снизились в среднем на 20-30%. В новых комплексах с отлично развитой инфраструктурой и недалеко от моря стало вполне реально подобрать апартаменты с одной спальней площадь от 43 до 74 кв. м в ценовой категории от 86 до 100 тыс. евро. Потеряли больше всего в цене проекты в сегменте класса «люкс» - виллы и дома. «Не все застройщики пошли на значительное снижение цен в сегменте апартаментов в новых комплексах, но в большинстве случаев скидки доходили до тех же 30%», - говорит эксперт.

Падение цен также затронуло вторичный рынок, как пояснила Елена Некрытова («Новое Качество»), в основном «пострадали» не соответствующие современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающие ожидания покупателей по соотношению цены/качества.

Например, на продажу выставлен просторный частный дом (300 кв. м) в районе Полье-Бар на четыре спальни, две кухни, просторную гостиную, несколько террас и две ванные комнаты. На участке 1 тыс. кв. м - большой мандариновый сад. Расстояние до моря 1,5 км. Так как дом требует хорошего серьезного ремонта, его вынуждены выставить на продажу за 230 тыс. евро.

Россияне предпочитают покупать в Черногории недорогие объекты. По данным Gordon Rock, до 70% покупателей стремятся подобрать варианты в ценовом диапазоне до 150 тыс. евро, - в эконом-классе; 20% ориентированы на недвижимость класса бизнес (от 150 до 350 тыс. евро) и только 10% покупателей нацелены на элитную недвижимость, которая выставлена на продажу по цене от 350 тыс. евро и более.

Самые покупаемые - двухкомнатные апартаменты в ценовом диапазоне до 140 тыс. евро. Например, новая квартира в Будве (район монастыря Подмайне) с видом на море с ремонтом общей площадью 47 кв.м и террасой 8 кв.м обойдется 85 тыс. евро.

«Вино-Град» в местечке Зеленика и другие объекты
Самые интересные предложения в Черногории – это новые жилые комплексы. Они строятся в соответствии с современными требованиями и в наибольшей мере отвечают самым строгим требованиям покупателям.

Один из таких объектов - квартирный комплекс «Liberty» (построен и сдан), он находится в поселке Каменари (район Херцег Нови), на берегу Которского залива. Это старинный прибрежный городок, который имеет славную историю с XV века. Месторасположение очень уютное, в тихом месте, окруженном виноградниками с видом на море. На территории ЖК - свой ландшафтный парк, до моря – 200 м. Предлагаются квартиры с двумя спальням (73,1 и 88,5 кв.м) по цене 1,15 тыс. евро за кв.м и квартиры с одной спальней (от 33 до 49,5 кв.м) по 1,25 тыс. евро за кв.м. Каждому владельцу в подарок предоставляется парковочное место.

Резиденция «Вино-Град» находится в местечке Зеленика, что в 1,5 км от города Герцег-Нови на берегу Боко-Которского залива Адриатического моря. Комплекс располагается на площади более 12 тыс. кв.м в 400 м от моря, в шаговой доступности от всей пляжной инфраструктуры. По плану застройки резиденция состоит из 20 комфортабельных вилл с общей площадью жилья от 44 кв.м. до 270 кв.м. Все виллы представляют собой монолитно-кирпичные строения, выполненные в классическом средиземноморском стиле, и сдаются «под ключ». На территории жилого комплекса располагаются 2 бассейна (один из них с подогревом), две детские площадки, спортивная площадка, кафе-бар, прогулочные зоны, фруктовый сад, паркинг до 60 парк - мест. Уже сдана «под ключ» I очередь объекта. Строительство II очереди жилого комплекса начнется в мае 2010 года и закончится в конце 2011 года. В настоящее время цена вилл – 150-213,2 тыс. евро.

По словам Елизаветы Орловой (Knight Frank), в прибрежной части насчитывается лишь несколько проектов с уровнем планирования, строительства и маркетинга по международным стандартам. К таковым можно отнести проекты Porto Montenegro в г. Тиват (застройщик – Adriatic Marinas) и Astra Montenegro (застройщик – Mirax Group), Belvedere Residence (застройщик – Sagio Residence) и TQ Plaza (застройщик – Tradeunique) в г. Бечичи. «Во всех из перечисленных проектов в качестве базового продукта предлагаются апартаменты с финишной отделкой помещений и полным оснащением кухонь и санузлов», - отмечает она.

Елена Некрытова («Новое Качество») в числе лучших проектов класса «люкс» назвала жилой комплекс The View (застройщик Montenegro Venture Partners). Он расположен на побережье Жаницы — самой живописной бухты Черногории и включает девять эксклюзивных особняков площадью от 250 – 700 кв. метров. К каждому особняку относится земельный участок площадью от 800 до 2850 кв. м и собственный открытый бассейн от 15 до 25 кв. метров. Внутренняя отделка каждого особняка индивидуальна и выполнена из высококачественных материалов. Каждый дом располагает гаражом на 1-2 машины, В жилом комплексе оборудованы причалы для яхт и лодок. Территория комплекса The View будет находиться под круглосуточной охраной. Кроме того, предусмотрены индивидуальные системы охраны и контроля за домом. Завершение строительства запланировано на IV квартал 2010 года. Цена предложения – 900 тыс.-1,2 млн. евро.

Резюме

Как же видится будущее Черногории нашим экспертам? С одной стороны, они отмечают, что Черногория сохранила существенный потенциал развития на уровне курортных регионов Западной Европы Евросоюза и наиболее высокий - среди стран Восточной Европы. Но на сегодня цены стабилизировались и ждать нового витка пока не стоит. Негативное воздействие глобального кризиса на рынок курортной недвижимости Черногории позволяет рассчитывать на восстановление продаж до докризисного уровня лишь в 2011 – 2012 году. До этого момента рынок также будет испытывать дефицит предложения, поскольку большинство из планируемых новых проектов приостановлены на 1 – 2 года из-за недостатка финансирования».

По материалам  www.metrinfo.ru